Skip links

Investeren in onroerend goed: privé, via de vennootschap of door gebruik te maken van een constructie

De kogel is door de kerk… U gaat investeren in vastgoed! Zodra u uw belegging in het vizier heeft, is een van de belangrijkste vragen die u zich moet stellen: hoe gaan we de aankoop financieren? Of u al dan niet (gedeeltelijk) gebruik maakt van uw vennootschap, zal een grote invloed hebben op de fiscale behandeling. Hierna maken we het onderscheid tussen een aankoop privé, via de vennootschap of via een constructie.

Privé

In principe is de aankoop van een onroerend goed vrij van btw en valt deze transactie onder de registratiebelasting. In Vlaanderen geldt het tarief van 10% bij privé-aankoop van een onroerend goed. Er geldt echter een verlaagd tarief van 6% (sinds 1 januari 2020) indien cumulatief voldaan is aan enkele voorwaarden (waaronder de voorwaarde dat het een gezinswoning betreft). Wanneer het de aankoop van een “nieuw gebouw” betreft, is de transactie toch onderhevig aan 21% btw, in geval van verkoop door een beroepsoprichter of een toevallige btw-plichtige.

Indien het onroerend goed kadert binnen een schenking, dienen schenkingsrechten betaald te worden. Een veelvoorkomend voorbeeld is de schenking aan de eigen kinderen. De progressief oplopende tarieven voor schenking van in rechte lijn van een onroerend goed variëren (voor Vlaanderen) van 3% tot 27%. Voor schenkingen in niet rechte lijn zijn minder voordelige afwijkende progressieve tarieven van toepassing. Hetzelfde geldt voor onroerend goed dat in geval van overlijden bij de erfgenamen of legatarissen terecht komt.

Verhuur van privé aangehouden onroerende goederen vormen belastbaar onroerend inkomen. Afhankelijk van wie de verhuurders zijn, wordt de natuurlijk persoon-eigenaar belast op basis van het kadastraal inkomen (vermenigvuldigd met een indexcijfer en 1,4 in geval van gebouwd onroerend goed), dan wel op de ontvangen brutohuur. Het inkomen wordt belast aan het progressief stijgend tarief binnen de personenbelasting. Indien het onroerend goed verhuurd wordt aan een eigen vennootschap (waarbinnen de natuurlijk persoon een mandaat opneemt als zaakvoerder, bestuurder, vereffenaar of soortgelijk), geldt het principe van huurherkwalificatie. Men loopt hierbij het risico dat huurinkomsten alsnog geherkwalificeerd worden naar beroepsinkomsten.

Opgelet: Indien er sprake zou zijn van een veelvoud aan investeringen of voor een aanzienlijk bedrag, moet men steeds onderzoeken of men niet het risico loopt dat het inkomen door de fiscus als beroepsmatig wordt beschouwd.

Gemaakte kosten aangaande het onroerende goed worden fiscaal niet in aftrek genomen, voor zover het gebruik voor privédoeleinden is.

Als natuurlijk persoon betaalt men geen meerwaardebelasting op de verkoop van de eigen woning en betaalt men ook geen meerwaardebelasting op een woning waar u niet zelf in woont, tenzij u uw woning verkoopt binnen de 5 jaar na de aankoop of binnen de 3 jaar na schenking. Zelfs in die gevallen betaalt men dankzij een gunstige berekeningsmethode die de fiscale administratie hanteert zelden  belasting.

Vennootschap

Voor zover het onroerend goed aangemerkt wordt als “nieuw” conform de btw regels, dient 21% btw betaald te worden op de aankoop. In tegenstelling tot natuurlijk personen, kan een vennootschap wel onmiddellijk recht op aftrek genieten, voor zover de vennootschap btw-belastingplichtige en btw dient aan te rekenen op uitgaande handelingen. Bijvoorbeeld, een keuze voor de optionele btw heffing bij verhuur van het onroerend goed of bij gebruik van onroerend goed als bedrijfsmiddel, waarbij de economische activiteit btw-plichtige handelingen zijn. De aankoop van een onroerend goed, hetgeen niet als “nieuw” aangemerkt wordt onder de geldende btw regels, kadert logischerwijze binnen de registratiebelasting. Een tarief van 10% is van toepassing in Vlaanderen bij de aankoop van een onroerend goed door een vennootschap.

Schenken of vererven van een vennootschap betreft de aandelen van de vennootschap en dus van roerend vermogen. Het tarief voor het schenken van aandelen voor een Belgische notaris bedraagt 3%. Echter, wanneer men verwijst naar de zogenaamde “kaasroute”, kan men evenzeer de aandelen schenken via een Nederlandse notaris aan 0%. In kader van de schenking voor een Nederlandse notaris dient men wel een 3-jarige “overlevingstermijn” te respecteren (deze termijn wordt waarschijnlijk verlengd door de Vlaamse wetgever). Er gelden speciale bepalingen in het kader van het schenken of vererven van aandelen van een “familiale vennootschap”. Mochten de voorwaarden voldaan zijn, geldt in dit kader 0% schenkbelasting en 3% erfbelasting (vererving in rechte lijn of partner, zo niet 7%). Let wel, onroerende goederen in een vennootschap hebben vaak een ‘besmettend effect’ op dit gunstregime.

Opgelet: Het schenken van aandelen leidt tot het vermijden van de progressieve schenkingstarieven op datzelfde onroerend goed. Bijgevolg zou de fiscus de antimisbruikbepaling kunnen inroepen.

Indien de vennootschap het aangekochte onroerende goed wenst te verhuren, vormen de huurinkomsten een onderdeel van de belastbare winst (werkelijke huuropbrengsten na aftrek van werkelijke kosten zoals afschrijvingen, onderhoud, financieringskosten etc.). De belastbare winst is onderhevig aan het geldende tarief vennootschapsbelasting. Om dergelijke belaste winsten uiteindelijk in het privévermogen te krijgen, zullen dividenden uitgekeerd worden.

In principe geldt een belasting van 30% roerende voorheffing op de uitkering van dividenden, maar evenzeer kan opgemerkt worden dat er een vrijstelling van personenbelasting is op een beperkte dividenduitkering en dat fiscale optimalisatie mogelijk is via liquidatiereserve of VVPRbis aandelen.

Opgelet: Onder het nieuwe WVV, zijn dividenduitkeringen in een BV onderhevig aan een balanstest en liquiditeitstest.

Registratiebelasting, notariskosten, aankoop- en/of constructiekosten, … zijn kosten die vennootschappen fiscaal kunnen inbrengen, waardoor de belastbare winst beïnvloed wordt. Eveneens de kosten die tijdens het gebruik van het onroerend goed voorkomen, zoals de onroerende voorheffing, de kosten voor onderhoud en herstellingen, kan de vennootschap fiscaal aftrekken.

Opgelet: De fiscale administratie houdt onroerende goederen in de vennootschap nauwlettend in de gaten. Voornamelijk in het kader van de aftrekbaarheid van kosten van onroerende goederen in de vennootschap, wanneer het pand door de vennootschap als bezoldiging in natura wordt ter beschikking gesteld aan de zaakvoerder. De bezoldigingstheorie speelt in dit kader en was de aanleiding voor een grote onzekerheid inzake kostenaftrek van onroerende goederen in de vennootschap, gedurende de laatste jaren. In een eerdere bijdrage hebben we reeds gesteld dat de geldende principes nog wel degelijk bestaan, mits een correcte invulling van de bewijslast. De fiscale administratie dient de kosten aldus te aanvaarden in dit kader.

Vennootschappen betalen vennootschapsbelasting op de meerwaarde bij een verkoop. De meerwaarde wordt berekend door het verschil te nemen tussen de verkoopwaarde en de boekhoudkundige waarde van het pand dat verkocht wordt.

Opgelet: Er dient te worden opgemerkt dat de meerwaardebelasting gespreid kan worden in de tijd. Het systeem gespreide taxatie op meerwaarde is echter onderhevig aan voorwaarden: het pand moet minstens 5 jaar van de vennootschap geweest zijn (tenzij gedwongen verkoop), en je moet de volledige verkoopsom binnen 3 (of 5) jaar herinvesteren in afschrijfbare activa, roerend of onroerend.

Constructies

Of, en welke constructie, in uw concreet geval aangeraden is, moet steeds in detail worden onderzocht. Hierna bespreken we enkele kenmerken van de meest voorkomende constructies, met name vruchtgebruik, recht van opstal en het gebruik van een maatschap. In een eerdere bijdrage wezen we reeds op het bestaan van alternatieven in de vorm van een soort van private leasing of het gebruik van een IPT voor de financiering van een (gezins)woning.

1. Vruchtgebruik

Vruchtgebruik staat voor een tijdelijk zakelijk recht om het genot te hebben van andermans onroerend goed, zoals de eigenaar zelf, maar onder verplichting om de zaak zelf in stand te houden. Dit soort constructies met vennootschappen komen veelvuldig voor, waarbij de vennootschap het vruchtgebruik koopt en een natuurlijk persoon de blote eigendom, doorgaans voor een termijn van 20 à 25 jaar. Logischerwijze volgt er dan een verdeling van de kosten tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar.

Opgelet: De fiscus houdt de juiste toepassing van vruchtgebruik nauwlettend in het oog en wel op 3 momenten:

  • bij de aanvang: is er een juiste waardering (rulingcommissie?) toegepast op de waarde vruchtgebruik + waarde blote eigendom?
  • tijdens de looptijd: kunnen de kosten worden verworpen wegens niet-beroepsmatig gebruik? De jaarlijkse verdeling van de kosten tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar wordt nader bekeken.
  • op het einde: werd er een correcte vergoeding voor eventuele verbeteringswerken vastgelegd?

Via de geldende antimisbruikbepaling waagt de fiscus het vruchtgebruik te herkwalificeren naar opstalrecht.

2. Recht van opstal

Het recht van opstal is een tijdelijk zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben op andermans grond, met een maximumduur van vijftig jaar (recent verlengd naar 99 jaar of zelfs eeuwigdurend). Dit recht kan ten kosteloze titel gevestigd worden, waarbij de opstalgever wel eigenaar blijft van de grond, maar afstand doet van zijn recht tot natrekking. De opstalhouder wordt louter tijdelijk eigenaar van de constructies op deze grond. Het vestigen van een opstalrecht gaat gepaard met registratiebelastingen aan een tarief van 2%. Opstalconstructies staan niet op de zwarte lijst van de overheid in kader van anti-misbruik.

Opgelet: Een vroegtijdige beëindiging van het recht van opstal kan leiden tot een herkwalificatie in een verkoop door de fiscus. Eventueel kan ook een herkwalificatie volgen naar een schenking bij verkrijging van de opstallen zonder of tegen te lage vergoeding.

3. Gebruik van een maatschap

Een maatschap is een controlevehikel bestaande uit onverdeeld vermogen.

De maatschap wordt vaak gebruikt in kader van schenking van roerende goederen. De maatschap kan echter ook gebruikt worden in het raam van planning met onroerend goed, maar dit zal steeds afhankelijk zijn van de situatie. Indien het een bestaand onroerend goed betreft, reeds in bezit, dan is de maatschap niet opportuun. Bij een nieuw aan te schaffen onroerend goed kan de maatschap wel soelaas brengen. In dat geval zal de maatschap eerst met geld worden opgericht, vervolgens worden geschonken en tot slot de gelden worden gebruikt voor het aankopen van het onroerend goed. (in eerste instantie cash in de maatschap brengen, daarna schenking en vervolgens de cash gebruiken om het onroerend goed te kopen).

 

Wenst u over te gaan tot het aankopen van onroerend goed of wilt u de (fiscale) gevolgen van uw huidige portefeuille nader onderzoeken, kan u steeds bij Taxius terecht voor een op maat gemaakte juridische en fiscale begeleiding.

Leave a comment

Name*

Website

Comment